Перевод жилых помещений в нежилой фонд.

Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке , определяемом жилищным законодательством (ст. 288 ГК РФ) , с учетом соблюдения требований Жилищного Кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности РФ (ст. 22 ЖК РФ).

В статье 22 ЖК РФ приведен перечень условий, при наличии которых не допускается перевод жилого помещения в нежилое. Исходя из них, можно говорить о следующих требованиях, которые должны быть соблюдены при указанном переводе.

• в помещение, переводимое из разряда жилых в категорию нежилых, должен быть доступ без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Или предусмотрен иной вариант - должна иметься техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
• переводимое помещение не должно быть частью жилого помещения, не должно использоваться собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. Таким образом, в данном помещении не должны быть зарегистрированы и не должны проживать физические лица. Кроме того, по смыслу данной статьи необходимо указать на тот факт , что не может допускается перевод пригородных для проживания жилых помещений в нежилые, если в результат такого перевода собственник жилого помещения и (или) члены его семьи становятся нуждающимися в получении жилья или улучшении жилищных условий;
• право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (не должен быть заключен договор аренды, оно не должно быть предметом залога и т.д.);
• перевод жилых помещений в нежилые в многоквартирном доме допускается на первом этаже или на более высоких этажах здания, если одновременно переводятся в нежилой фонд или являются нежилыми помещениями, расположенные на этажах здания непосредственно под переводимыми.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЖК РФ при этом обязательно устройство отдельного входа в нежилой фонд здания и обеспечение отсутствия доступа в жилой фонд здания посетителям и посторонним лицам.

Основания для перевода жилых помещений в нежилой фонд:  

• Признание жилых помещений непригодными для постоянного проживания
• Признание целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда.

Вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилой фонд, рассматриваются на городской МВК по использованию жилищного фонда.

Перевод в нежилой фонд в г. Москве регламентирован Распоряжением Мэра г. Москвы
№ 560 - РМ (ДА 95-2) от 11 ноября 1994 г. Утвержден «Порядок перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд г. Москвы.

Перевод квартир в нежилой фонд в Москве регулируется следующими нормативными документами: Жилищным Кодексом РФ. Постановлением Правительства Москвы № 382-ПП от 15.05.2007 г.

Перевод из жилого помещения в нежилое возможен при выполнении следующих условий:

1. Возможность устройства отдельного входа, изолированного от входа, подъезда и лестничных площадок, ведущих к жилым помещениям.
2. Квартира находится на первом этаже или, если квартира находится выше первого этажа, то под ней все помещения являются нежилыми.
3. В квартире никто не прописан.
4. Право собственности не обременено правами третьих лиц (залог, ипотека и т.д.).

Порядок перевода в нежилой фонд:

1. Проведение обследования помещения, разработка технического заключения о возможности перевода квартиры в нежилой фонд.
2. Разработка Проекта переустройства и, при необходимости, перепланировки помещения (в т.ч. проекта отдельного входа).
3. Согласование проекта с уполномоченными организациями (СЭС, Госпожнадзор, АПО и другими).
4. Получение Разрешения Городской межведомственной комиссии (МВК) при Департаменте жилищной политики и жилищного фонда Москвы на перевод квартиры в нежилой фонд и Распоряжения Департамента о переводе квартиры в нежилой фонд.
5. Выполнение ремонтно-строительных работ по Проекту.
6. Оформление Акта разрешенного переустройства и перепланировки.
7. Внесение изменений в технический паспорт помещения в БТИ.
8. Оформление новых документов о собственности на нежилое помещение в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве.

О стоимости перевода в нежилой фонд:

Стоимость оформления документов на перевод квартиры в нежилой фонд зависит от самого помещения, а также от предполагаемого функционального назначения помещения после перевода (офис, магазин, медучреждение и т.д.).

Стоимость состоит из:

 Стоимости услуг по оформлению документов - 90.000 рублей.

1. Стоимости технического заключения о возможности перевода (зависит от типа и серии дома, выполняется, как правило, организацией, которая проектировала сам дом - автором проекта дома).
2. Стоимости проектных работ. Зависит от типа дома и предполагаемого функционального назначения будущего нежилого помещения.
3. Стоимости согласования в инстанциях (за свои согласования организация выставляют счета).

Поэтому, в каждом конретном случае стоимость индивидуальна и зависит от многих факторов: площадь квартиры, предполагаемое назначение помещения, наличие коммуникаций в месте обустройства отдельного входа и т.д.

Общую стоимость оформления документов первоначально можно указать лишь приблизительно и в широких пределах.

По мере выполнения работ стоимость уточняется.

Например, после проведения обследования и выдачи техзаключения о переводе определяется состав и сложность проекта, которые влияют на стоимость самого проекта.

В зависимости от назначения помещения может потребоваться разработать дополнительные инженерные части проекта (вентиляция, канализация, технологическая часть и т.п.).

А объем проекта и его частей влияет на стоимость согласования в инстанциях: чем больше проект, чем больше в нем разделов, тем дороже согласования. Ведь согласующие организации реально изучают проект на соответствие его нормативным документам.

По состоянию на 2009 год общая стоимость затрат на оформления документов по переводу квартиры в нежилой фонд составляет от 300.000 руб. до 800.000 руб.

При планировании Ваших затрат мы рекомендуем ориентироваться на среднюю сумму по Москве в 400-500 тыс.рублей.

Наша компания приглашает Вас к сотрудничеству на взаимовыгодных условиях!
В случае заинтересованности в перепланировке жилого и нежилого помещения Вы всегда можете связаться с нами по нижеследующему адресу:

Наши координаты:
Наш адрес: г. Москва
Наши телефоны: +7 (909) 633-90-53, +7 (905) 733-15-30
E-Mail: mail@ad-kiistudio.ru